人与法

12.25，圣诞节，一个西方世界，准确说是基督教世界的新年随着西洋文化的传播，也开始在国人的视野中泛滥起来。我不是一个洋节日的爱好者，更不是一个只要是所谓节日都会欢欣鼓舞的人，所以我不喜欢满大街的圣诞欢庆气氛。看到满眼的圣诞快乐，我很纳闷，他们的圣诞，是他们的神仙的或者祖宗的诞辰，关我什么事，我为什么也要跟着屁股后面凑什么穷热闹？商人的利益驱动我可以理解，可就是有那么多的人总跟在后面起哄，我就有些不理解。我想我们中国人可以好好庆祝我们自己的节日，比如春节、元宵、清明、端午、重阳等节日。我敢肯定，到随便一所大学找学生问他清明节是哪天，恐怕是个能有五个答对就不错了，但是要问圣诞节哪天，恐怕就无人不晓了。这种现象究竟是引进西洋文明的前进，还是中国传统文化的衰落？回答也许是一个你我都觉得十分泄气的结果。人家说咱们中国人有劣根性的崇洋媚外，我不相信。但是我身边的确有很多人是这样，在他们身上真的能看到那种外国的月亮比中国的圆的样子！看大部分国人对手机的评价，对电器的评价，对食物的评价……总之，只要是国内的就不好。所以，很多聪明的外国人在中国生产产品，然后转到其国内贴一个牌子（甚至直接在中国国内完成全部工序），再到中国销售，那价格就要翻好几个番。我门跟人家要5块钱，给人家提供原料，帮人家生产，然后再花50块、500块把人家的东西买来，还沾沾自喜说是外国的舶来品。零碎的想法似乎无法凑成一篇文章，昏沉的很……

1�笔裁词欠康夭�?��答：房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。�� 2�笔裁词欠康夭�权?�� 答：指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。3�蔽�什么要进行房地产权登记?�� 答：房地产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法确认房地产权利的法定手续。房地产权登记有三个方面的作用：�げ�权确认， 即确认房地产的权属状态；�けＵ先�利人的合法权益；�ぜ忧糠康夭�管理，即通过房地 产权登记对房地产交易状况进行管理和监督。�� 5�狈康夭�权登记有何法律效力?�� 答：依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或 妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。 6�狈康夭�登记发证工作由哪个部门负责?�� 答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》规定，深圳市房地产主管部门即深圳市规划国土局是特区房地产登记机关，登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权 登记科负责。�� 7�薄斗康夭�证》有什么作用?�� 答：《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。8�毕衷诎浞⒌摹斗康夭�证》与过去有关部门颁发的《房屋所有权 证》、《国有土使用权证》有什么区别?为什么要换证?�� 答：现在颁发的《房地产证》是由原《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》合二为一，统一制作成单一的《房地产证》，由一个部门统一颁发。�ノ�统一《房地产证》的发放，加强房地产权管理，过去的《房屋所有权证》、 《国有土地使用权证》都要更换成新的《房地产证》，但在更换前继续有效。�� 9�毙碌摹斗康夭�证》如何体现土地和房屋的产权?�� 答：新的《房地产证》分别设置土地、房屋两个栏目，对土地使用权，房屋所有权同时进行登记，以确认权利人的上述两项权利。�� 10�薄斗康夭�证》记载哪些内容?答：《房地产证》记载的内容包括权利人状况，土地及房屋等。具体有：权利人、权利人性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、座 落、坐标等内容。��11�狈康夭�登记的程序是怎样的?��答：房地产登记按下列程序办理： (一) 提出申请； (二) 受理申请； (三) 审查申请文件； (四)权属调查； (五)依法公告； (六)确认房地产权利； (七)将核准登记事项记载在房地产登记册上； (八)计收规费并颁发房地产权利证书； (九)立卷归档。12�狈康夭�登记的种类有哪些?�� 答：房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。�� 13�痹跹�申请房地产权登记?�� 答：申请房地产权登记，应当按照规定的时间向登记机关提交申请书及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记机关应在规定时间 内核准登记，并发给房地产权利证书。��14�狈康夭�权登记机关核准登记需要多长时间?答： 申请房地产权初始登记的需要90日， 申请转移登记的需要30日，申请抵押登记的需要15日，申请变更及其它登记的需要30 日。�� 15�狈康夭�登记的权利人名称是如何确定的?答：房地产登记的权利人名称根据如下办法确定：�� (1) 企业法人，为该企业法人的法定名称；�� (2) 国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称；�� (3) 非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称； ��(4)个人，为合法身份证明上的姓名；�� (4) 共有人，为各权利人的名称或姓名。�� (5) 共有人，为各权利人的名称或姓名。 16�狈康夭�登记是以什么为单位进行登记的?答：房地产登记是以一宗土地为单位进行登记。所谓一宗土地，是指以权属界线组成的封块。一宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附 着物所有权和拥有的土地使用权份额申请登记。�� 17�辈话垂娑ㄊ奔渖昵敕康夭�登记，应承担什么法律责 任?�� 答：，不按规定的时间申请登记的，每逾期一日，按登记费的千分之三加收逾期登记费。�� 18�辈扇∑燮�手段骗取房地产登记的，应承担什么法律责 任?答：利用欺骗手段获得核准登记的，由登记机关撤销核准登记，没收其非法所得，并处以非法所得一倍以下的罚款。情节严重构犯 罪的，由司法机关依法追究刑事责任。造成他人损失的，应负赔偿责任。 �� 19�蹦募钢智榭龇康夭�登记机关不予受理登记申请?�� 答：下列两种情况房地产登记机关可以不予受理登记申请 ��(1)申请文件不齐全；�� (2)申请不符合规定；�し康夭�买卖、抵押、分割、 交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。 20哪些房地产登记需要由当事人共同申请？ 答：房地产买卖、抵押、分割、交换、赠予等房地产登记由有关当事人共同申请。 21�蹦男┓康夭�登记可由当事人单独申请?�� 答：下列情形的房地产登记，当事人可单独申请；�� (1) 土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记；�� (2) 因继承或遗赠取得房地产的转移登记；�� (3) 因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记； (4) 变更登记；�� (5) 因土地使用年期届满的注销登记；�� (6) 因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产权利 证书等其他登记。�� 22�狈�律规定共同申请的，一方当事人不配合，应承担什么法律责任? 答：应由当事人共同申请登记的，一方申请，另一方不申请或虽申请但不提供登记文件的，登记机关可责成不申请登记或不提供 登记文件的一方限期办理登记手续。限期内仍不办理的，可处以一千元以上五千元以下罚 款。登记机关经审查认为符合登记条件的，可迳为登记。23�鄙昵敕康夭�登记，可否委托他人代理?��答：申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。�� 24�蹦男┓康夭�合同须办理公证手续?�� 答：按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。 �� 25�蹦募钢智榭龇康夭�登记机关可以作出暂缓登记的决定?答：有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定： �� (1)产权纠纷尚未解决的；�� (2)涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的；�� (3)受理申请后发现申请文件需要修正或补正的；�� (4)有关机关依法查封或以其他形式限制权利人房地产权利的；�� (6) 法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其他事由。�� 26�笔裁辞榭鱿碌羌腔�关可以决定撤销全部或部份核准登记事项?�� 答：有下列情形之一的，登记机关可以决定撤销全部或部份核准登记事项：�� (一) 当事人对房地产不拥有合法权利的；�� (二) 当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗 手段获准登记的；�� (三) 登机关审查有疏忽，核准登记不当的。�� 27�狈康夭�登记费是如何收取的?�� 答：申请房地产登记，权利人应按下列规定交纳登记费：�� (一) 初始登记的，按登记价值千分之一交纳。但登记价值超过三千万元的，超过部分按万分之五交纳；�� (二) 转移登记的，按登记价值的千分之一交纳。但登记价值超过一千万元的，超过部分按万分之五交纳；��] (三) 抵押登记的，按抵押价值的万分之一交纳。但每项最低不于一百元；�� (四) 变更登记及其他登记的，每项交纳二十元。�� 28�笔裁词堑丶�?什么是产籍?�� 答：我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与记录，包括了土地产权 的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程中产生的各种图 表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。 29�笔裁词欠康夭�权初始登记?�� 答：指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。30具备什么条件可以申请初始登记?�� 答：(1)凡签订了土地使用权出让合同书，并付清了地价款 后三十日内；�� (2)自取得建筑物、附着物竣工证明之日起六十日内；�ぞ弑干鲜隽礁鎏跫�，方可申请 初始登记。 31�鄙昵胪恋厥褂萌ǔ跏嫉羌怯μ峤皇裁次募�?�� 答：申请土地使用权初始登记应提交下列文件：�� 一、《房地产初始登记申请书》；�� 二、身份证明，包括：个人身份证明，或企业法人营业执照和法定代表人证明，或国家机关负责人证明，或市政府批准设立组织的文件和该组织负责人证明。境外企业、组 织提供的身份证明应按规定经过公证或认证。�� 三、土地权属证明包括：�� 1�币猿鋈梅绞饺〉猛恋厥褂萌ǖ挠μ峤唬邯� (1)土地使用合同书。根据土地使用合同书规定由权利人自行征地的，应同时提交征地补偿协议书；�� (2)付清地价款证明；�� 2�币孕姓�划拨方式取得土地使用权的应提交：�� (1)市政府批准用地文件； �� (2)用地红线图；�� (3)征地补偿协议书；�� 3�币云渌�合法形式取得土地使用权的，应提交有关证明文件。�� 四、登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。�� 32�鄙昵敕康夭�权初始登记应提交什么文件?�� 答：申请房地产权初始登记应提交下列文件：�� 一、 土地使用权属证明；�� 二、 建筑许可证；�� 三、 施工许可证；�� 四、 建筑物竣工验收证；�� 五、经市政府指定的机构审定的竣工结算书；�� 六、建筑设计总平面图、建筑物竣工图(包括单体建筑平面、立面、剖面图)；�� 七、登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。33�蹦男┓康夭�登记需要公告?公告期是多长?答：申请房地产初始登记及申请补发《房地产证》需要进行公告，公告期分别为30日及6 个月。�� 34�蓖恋氐氖褂媚昶谑侨绾稳范ǖ�?答：凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育 用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。 35�笔裁唇凶诘�?宗地号代表什么意思?�� 答：宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。深圳市的土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从 大范围逐级体现其所在的地理位置。如：B107-24这个地号表示福田区第1带07片第 24宗地。 �� 36�笔裁唇凶诘赝�?什么叫证书附图?答：宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附 图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产 情况及房地产所在宗地情况。 �� 37�笔裁唇腥啡�?答：确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和 他项权利。�� 38�比ㄊ舻鞑榘�括哪些内容?�� 答：房地产权属调查包括：审查土地来源是否合法，占地是否超出规定的范围；审查建筑物有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况；确定房地产的权利人、权利性质、权 属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、座落等。�� 40�笔裁唇蟹课莸幕�底面积?�� 答：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。�� 41�笔裁唇蟹课莸慕ㄖ�面积?房屋的建筑面积包括哪 些?�� 答：房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。房屋的建筑 面积包括使用面积(深圳的使用面积包括墙体的面积)和公共面积二个部份。 42�笔裁唇蟹课莸墓�共面积?�� 答：房屋的公共面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2��2米 的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、 门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。43�狈课莸墓�共面积如何分摊?�� 答：每户(或单位)应分摊的公共面积按如下原则进行计算：�� 1�庇忻婊�分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算。�� 2�比缥廾婊�分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。�ぜ矗好炕вΨ痔�的 公共面积=[SX(]应分摊公共面积各户使用面积之和×每户使用面积。�� 44�狈课莸慕ㄖ�面积、公共面积由什么部门来确定?45�笔裁词欠康夭�转让?答：房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。�� 46�蹦男┣榭鲂枰�办理房地产转移登记?�� 答：经初始登记的房地产，有下列情形之一的，当事人应自合同或其他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记：�� 1�甭蚵簦� 2�痹�与；�� 3�苯换唬华� 4�奔坛校华� 5�惫灿蟹康夭�的分割；�� 6�比嗣穹ㄔ号芯觥⒉枚ǖ那恐菩宰�移；�� 7�币勒辗�律、法规规定作出的其他强制性转移。47�狈康夭�转让应遵循的原则是什么?��答：房地产转让应当遵循合法、公平、 自愿和诚实信用的原则。�� 48�狈康夭�买卖合同应当具备的条款有哪些?�� 答：房地产买卖合同应当具备以下条款：�� 1�钡笔氯说男彰�或者名称、地址；�� 2�狈康夭�权利证书编号；�� 3�狈康夭�座落的位置、面积、四至界线；�� 4�蓖恋刈诘睾拧⑼恋厥褂萌ǖ男灾屎湍昶冢华� 5�狈康夭�的用途；�� 6�甭蚵艏劭罴爸Ц斗绞胶腿掌冢华� 7�狈康夭�交付使用的日期；�� 8�惫�用部分的权益分享及共有人的权利义务；�� 9�蔽ピ荚鹑危华� 10�焙贤�纠纷的解决办法；�� 11�焙贤�生效的条件及时间；�� 12�彼�方认为必要的其他事项。�� 49�甭セㄊ欠窨梢宰�让?�� 答：预购的楼花当预购方付足购房价款总额25%以上时，可凭已在登记机关备案的买卖合 同再转让，并在合同背书上载明再转让的价格等情况。�� 50�笔裁囱�的房地产不能转让?�� 答：下列房地产，不得转让：�� 1�备�据城市规划，市政府决定收回土地使用权的；�� 2�彼痉�机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；�� 3�惫灿蟹康夭�，未经其他共有人书面同意的；�� 4�鄙瓒ǖ盅喝ǖ姆康夭�，未经抵押权人同意的；�� 5 权属有争议的；�� 6�狈�律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。�� 51�庇心男┬形�不属于房地产转让?�� 答：下列行为不属于房地产转让；�� 1�惫灿腥酥�间对共有房地产的分割；�� 2�惫�家机关、由财政拨款的事业单位与其下属的机构之间的房地产行政调拨。�� 52 有哪些行为视同房地产转让?�ご穑合铝行形�视同房地产转让：�� 1�币苑康夭�作为出资与他人成立法人企业的；�� 2�币环教峁┩恋厥褂萌ǎ�另一方或多方提供资金合作开发房地产并以产权分成的；�� 3�笔展夯蛘吆喜⑵笠凳保�房地产转移为新的权利人所有的；�� 4�币苑康夭�抵债的；�� 5�惫�有企业之间或者其他组织之间的房地产调拨。53�狈康夭�转让时，其它公用设施是否一起转让?答：房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。�し康夭�首次转让合同对 停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定 的经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。54�笔裁词欠康夭�交换?�� 答：房地产交换是指当事人将各自拥有的房地产互相转移给对方的法律行为。�� 55�狈康夭�交换有差价的，差价部分如何办理?�� 答：房地产交换有差价的，应当就差价部分按有关规定交纳税费。�� 56�笔裁词欠康夭�赠与?�� 答：房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。�� 57�笔裁辞榭鱿拢�房地产赠与免交土地增值费?�� 答：父母与子女之间、配偶之间的房地产赠与、交换免交土地增值费。�� 59�痹谑裁辞榭鱿侣蚍啃枨┒┓康夭�现售合同?在什么情况下买房 �バ枨┒┓康夭�预售合同？答：欲购买已竣工验收、交付使用的商品房，买卖双方需签订房地产现售合同。�す郝蛏形纯⒐ぱ槭盏姆康夭�时，应签订房地产预售合同。 �� 60�狈康夭�开发商预售商品房地产时应符合什么条件?答：房地产开发商预售房地产应当符合下列条件：�� (一) 土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；�� (二)取得《建筑许可》和《开工许可证》；�� （三）除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五， 并经注册会计师验资；�� (四)房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；�� (五) 土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。�し�合上列条件的，经主管机关核准后， 发给《房地产预售许可证》。核定为外销的商品住宅，还应发给《商品住宅外销可 证》。�� 61�毕蚩�发商购买一手商品房属什么转移?�� 答：属房地产二级市场转移。�� 62�卑炖矸康夭�二级市场转移需提交什么文件?�� 答：(1)《房地产转移登记申请书》；�� (2)《房地产证》或其它权利证书；�� (3)买卖合同书；�� (4)行政划拨或减免地价款的土地，需提交市局或分局同意转让的批准文件及补足地价款的证明； (5)市、区房改办的批复及分户汇总表；�� (6)身份证明； (7) 非法人单位的，需提供其产权部门同意转让的证明。63�毕蚱渌�单位或个人购买二手商品房属什么转移?答：属房地产三级市场转移。�� 64�卑炖矸康夭�三级市场转移需提交什么文件?�� 答：(1) 《房地产转移登记申请书》；�� (2) 《房地产证》或其他房地产权利证明书；�� (3) 身份证明；�� (4) 买卖合同书、或赠与书、或继承证明文件、或交换协议书、或有关行政机关的行政决定书；�� (5) 行政划拨、减免地价款的土地，需提供市局或分局同意转让的批准文件及补足地 价款的证明；�� （6）非法人单位的，需提供其产权部门同意转让的证明。��65�毕蚩�发商购买一手商品房申请登记时，购房者需交的税费有哪些?��答：需交①印花税：数额为交易价的万分之五，每证另贴花5元。�� ②登记费：数额为交易价的千分之一。66�比�级市场转移需交哪些税费?��答：卖方应交的税费有：�� (1) 营业税：为售价的5%；�� (2) 城建维护税：为售价为的0��05%；�� (3) 印花税：为售价的0��05%；�� (4) 有所得的，单位须交所得额15%的单位所得税，个人须交20%的个人所得税；�� (5) 有增值的，须交增值额20%的土地增值费。�� 买方应交的税费有： (1) 印花税：为售价的0��05%；另每证贴花5元； (2) 登记费：为登记价的0��1%。�� 67�蓖恋卦鲋捣训氖杖∮惺裁垂娑�?�� 答：①凡1993年1月1日以后通过招标、拍卖方式取得土地使用权的，土地使用者第一转 让房地产时，免交土地增值费。�� ②从1993年11月9日起发生转让行为的，转让人应按土地增值额的20%交纳土地增 值 费。 �� ③1993年11月9日以前，以协议方式取得土地使用权或已发生转让的房地产，其土 地增殖费的交纳标准为按土地增值额的40%?00%不等。�� 68�笔裁辞榭鱿驴杀涓�或解除房地产买卖合同?�� 答：发生下列情形之一的，可以变更或解除房地产买卖合同：�� (一) 经当事人双方协商一致，并且不因此损害国家利益和他人利益的；�� (二) 因不可抗力致使房地产买卖合同无法履行或者不能全部履行的；�� (三) 因一方违约，使房地产买卖合同履行成为不必要的；�� (四) 出现房地产买卖合同约定的变更或者解除合同条件的。 �ひ环降笔氯烁�据本条第(二)、(三)、(四)项的规定要求变更或者解除的，应当及时通知 对方。 69 什么样的防地产应经主管机关批准后方可转让?�� 答：下列房地产应经主管机关批准，并补足地价款后，方可转让：�� (一) 通过行政划拨取得土地用权的； (二) 取得土地使用权时减免地价款的；�� (三) 法律、法规规定的其他情形。�� 70�币月蚵舴绞阶�让房地产时，同等条件下什么人有优先购买 权?�� 答：(一)房地产共有人； (二) 房地产承租人；�ヒ幌罘康夭�买卖合同同时具有上列当事人时，按上述顺序依次享有优先购买权。71�比绾问侗鹫嫖薄斗康夭�证》?�� 答：①拿《房地产证》到市规划国土局测绘产权处、各分局产权管理科或市规划国土局信 息中心查询，看是否已有登记记录，房地产证号、房地产座落位置等是否属实。�� ②注意识别《房地产证》上所盖印章的真伪。要注意印章的使用日期及字体。 72�笔裁唇蟹康夭�抵押?�� 答：指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押权人)提供 债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。73�鄙昵氲盅旱羌怯μ峤皇裁次募�?��答： (一)《房地产抵押登记申请书》；�� (二)房地产权利证书；�� (三)身份证明；�� (四)主合同和抵押合同。非法人企业、组织的房地产抵押，应提交其产权部门同意抵押的批准文件；�ぴす旱姆康夭�抵押时，应提交本条第(一)、(三)、(四)项规定的文件 和房地产买卖合同书。��74�痹す旱姆康夭�如何进行抵押登记?�� 答：预购房地产抵押时，应提交《房地产抵押登记申请书》、身份证明、主合同和抵押合同和房地产买卖合同书等文件。登记人员在房地产买卖合同书上加盖抵押专用章。��76 同一抵押物设立若干抵押权时，如何办理登记?��答：以同一房地产设定若干抵押 权时，抵押人在设定抵押权前，须将设定抵押权状况告知各抵押权人，抵押权的顺序以核准登记的先后为序。�� 77�蓖恋乩丛词粜姓�划拨或减免地价款的房地产抵押登记如何办理?��答： 凡企业土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产抵押，根据有关规定，其地面建筑物 已经合法登记的，可同意单独以房屋作抵押，在处分抵押物时，必须委托市 不动产拍卖行进行拍卖或变卖，不动产拍卖行负责扣发应补交的地价款，凡行政、事 业单位的房地产，不得擅自为企业提供抵押担保。�� 78�钡羌侨嗽比绾伟炖矸康夭�抵押登记?�� 答：对核准抵押登记的，登记人员在抵押人的《房地产证》上他项权利一栏中加盖抵押专用 章，填写抵押日期及抵押权人，并在房地产登记册上作抵押记录及录入电脑。抵押记 录 应包括抵押人、抵押权人、抵押物名称、面积、价值、抵押金额、抵押期限等。��79�苯杩钇谙藿炻�时，登记机关能否迳为注销抵押登记?��答：抵押权与债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。借款期限与抵押期限不是同一概念。借款期限届满时，登记机关不能迳为注销抵押登记。80,什么情况下不能办理房地产抵押登记?��答：(1)权属来源的性质是限制抵押(包括福利房、微利房、行政划拨土地、减免地价土地)， 而又未取得市局同意的；�� (2)根据城市规划，市区政府决定收回土地使用权的；�� (3) 司法机关、行政机关依法裁定、决定 查封或者以其他形式限制房地产权利的；�� (4) 共有房地产，未经其他共有人书面同意的；�� (5) 权属有争议的；�� (6) 法律、法规或市政府规定禁止抵押的； (7) 除乡(镇)、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权和依法承包并经发包方 同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权之外的其它集体土地使 用 权。�� 81�币训盅旱姆康夭�能否转让?答：根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应当通知抵押权人并告知受让人转让房地产已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让 人的，转让行为无效。�� 82�币苑康夭�抵押向银行贷款，是否一定要办理登记?答：以房地产做为抵押物向银行贷款，一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押合同自登记之日起生效，所 以，只有办理了抵押登记，抵押合同才有法律效力。84�笔裁辞樾问粲诜康夭�变更登记?�� 答：(一)房地产使用用途改变的；�� (二)权利人姓名或名称发生变化的； (三)房地产坐落名称或房地产名称发生变化的。�� 85�鄙昵氡涓�登记应提交什么文件?答：(一)《房地产变更登记申请书》；�� (二)房地产权利证书； (三)身份证明；�� (四) 改变房地产用途的，应提交土地主管部门同意改变用途的批准文件及土地使用合同书，需补地价的，还应提交付清地价款证明书；改变权利人姓名或名称的，应提交 有关行政机关的批准文件。�� 87�币攀А斗康夭�证》如何申请补领?�� 答：《房地产证》毁灭或遗失的，权利人应声明遗失，并向房地产所在地的国土分局报失，申请补发。登记机关收到申请后，刊登公告，六个月后予以补发，并在《房地产证》 上注明“补发”字样。�� 88�鄙昵氩狗�《房地产证》需提交哪些文件?�� 答：(一)刊登声明的报纸；�� (二)具结书；�� (三) 身份证明；�� (四) 补发《房地产证》申请书。91�惫悍空吒鋈巳牖в�具备什么条件?��答：一、购房入户者须为非农业人口。具有干部、职工身份的在职人员购房入户须凭县以上劳动、人事部门开具的辞职证明办理购房入户手续。国家规定的十个边远地区的干 部、职工不享受本购房入户政策。�� 二、购房者可为其亲属申办蓝印户口。其亲属入户应具备以下条件：�� (1)年龄应在18岁(含18岁)至50岁之间。�� (2)具有中专以上文化程度或劳动部门认定的中级以上的技术等级。��(3)以家庭为单位的入户者，户主须满足条件(1)、(2)，其随迁的未成年子女(18岁以下)入户不受文化程 度的限制。��(4)符合计划生育政策。��(5)没有犯罪记录。�す悍空咚�购商品住宅的入 住人员，须以家庭为单位。企业为职工申办蓝印户口，入户者条件与个人购房为其亲 属申办蓝印户口的条件相同。�と�、“购房入户”政策只适用于现楼，购买楼花者不予申报蓝印户口。 92�惫悍空甙炖砣牖�手续时，应提供什么资料?�� 答：购房者个人向公安部门申请办理入户手续时，应提供以下材料；�� (一)《房地产买卖合同书》；�� (二)《房地产证》；�� (三)《购房入户证明书》。�� 93�崩队』Э谧�常住户口需要什么条件?�� 答：在取得蓝印户口满1年后，符合以下条件者可申请转入常住户口：�� (1)符合购房入户者蓝印户口申报条件； (2)付清全部房款； (3)缴清全部城市增容费；�� (4)所购商品住房未转让或出租。94�奔�资房能否销售?�� 答：集资房不能销售。只有经市政府主管部门批准，并发有《预售许可证》、《销售许可证》或《外销许可证》的商品房，才可以在市场上公开销售。�� 95�蓖恋厥褂萌ㄊ苋萌私磺宓丶廴〉猛恋厥褂萌ê蠡挂�否交纳土 地�ナ褂梅�?答：同样要按规定交纳土地使用费。因为我国实行的是土地社会主义公有制，土地所有权属国家所有，所以每个使用土地的单位和个人，都应交纳土地使用费。97�笔裁囱�的房地产发红皮《房地产证》?�� 答：可以在市场上公开销售的市场商品房地产，发红皮《房地产证》。红皮房地产证记载的房地产可以买卖、抵押、出租。98�笔裁囱�的房地产发绿皮《房地产证》?�� 答：凡有下列情形之一的房地产，颁发绿皮《房地产证》：�� 1�币孕姓�划拨方式获得的土地使用权；�� 2�痹谛姓�划拨的土地上建成的房地产；�� 3�蓖ü�协议方式并按协议地价标准支付地价款的土地使用权(以协议方式按市场地价标准支付地价款的除外)�� 4�痹诮筛缎�议地价款的土地上建成的房地产；�� 5�被竦眉趺獾丶鄣耐恋厥褂萌ǎ华� 6�痹诩趺獾丶鄣耐恋厣辖ǔ傻姆康夭�；�� 7�弊汲杀旧唐贩浚华� 8�卑础胺扛摹比〉玫娜�成本(建筑费用加室外工程配套费用)商品房；�� 9�蔽⒗�商品住宅；�� 10�迸┐寰用袼饺俗≌�；�� 11�狈康夭�登记机关确认的其它非市场商品房地产。�� 99�甭唐し康夭�证在什么情况下可以转让、抵押、出租?�� 答：凡绿皮本《房地产证》记载的房地产，一律不得买卖。需抵押、，典当、或出租的，应经市规划国土局依法批准，并办理相应手续。出租的，需按租金的6%向房屋租赁管 理部门交费，抵作地价款。100�比绾问侗鹫嫖薄斗康夭�证》?�� 答：①拿《房地产证》到市规划国土局测绘产权处、各分局产权管理科或市规划国土局信 息中心查询，看是否已有登记记录，房地产证号、房地产座落位置等是否属实。�� ②注意识别《房地产证》上所盖印章的真伪。要注意印章的使用日期及字体。来源：http://blog.163.com/linghong_456/blog/static/44426899200781622948339/

以前听别人议论国有企业如何如何的拖沓，程序如何如何的繁杂，只当是一种带色的批判，今天算是领教了。昨天夜里22:14从江苏无锡搭乘到山东泰山的火车，来追讨这里的一个国有企业的账款。火车非常拥挤，从杭州开来的这辆火车，卧铺在无锡站之前就已经全部售罄，本来想在火车上休息一下的打算也只能是泡汤。花了40大洋，在餐车谋得一个可怜的坐位。由于温度太高，一夜基本未眠。今天早上六点多点到达泰山，马不停蹄赶往一个名字听起来非常奇怪的县城--肥城。早餐来不及吃就到债务人那里办手续。先是他们开会，我从八点等到九点，终于把那位老大等来，结果话还没有说到三句，那位大哥居然又要开会，把我晾在一边。说要我到他们的分厂去办手续。按照惯例，应该是他先打电话到分厂，吩咐准备相关手续资料，然后我去拿来到总公司签字，然后取款。好家伙，他扔下一句话跑去开会，我只好赶紧打车到分厂。一共要去两个分厂，其中一个分厂的厂长不在，提出要我下午再去。问他们什么时间来比较合适，结果告诉我自己先来等，他们有空就给办。行！我认了，谁让咱是来要钱的呢，我等行不？！眼看才10点钟，我又和司机一起赶紧往另外一个分厂赶，结果得到的回复完全一样。真真气煞我也！我于是不得不再次发挥忍者神龟的精神。一番折腾后，眼看到了11点，我只好和司机找个小饭店吃饭。白庄那里的一个小饭店还真不错，菜很实惠味道也不错，老板服务很周到。两个人狠狠地吃了一顿，结果才花了四十多点大洋。美中不足的是吃完饭没有发票。下午等他们午觉睡到两点，又分头找了四个厂长签字，总算把10W的货款初步签字到手。完成这个工作是在下午三点半左右。我们立马飞奔回肥城，想让这边的老总签字后拿了款子好连夜赶回去。到了总公司这边才知道，原来这边还要有三个老总签字之后才能拿钱。我的神啊！什么概念？也就是说我的一张单据上要签五个人的名字，总共10W的货款要签10个名字！没有办法，那就一个一个签吧。我很奇怪，这个煤矿企业这么大，居然各个办公室门上都没有门牌，害的我得一个一个问人家老总在哪个办公室。好不容易签了总公司的两个，去找最后一个老总时居然被告知这个老总要到明天才能来，要我明天早上来签字。计划彻底被打乱，又要花近200大洋住宿一晚。别的不说了，我发现这个国企的效率很程序真的实在太令人佩服了！中午睡觉还要睡近三个小时的！？不过，的哥人还是不错的，一直陪我等陪我跑，虽然付了些大洋，心里还是挺舒服的，他叫李磊，肥城的大家以后可以多捧捧他的场！希望明天能顺利签字拿钱，阿门！

中华人民共和国最高人民法院 中华人民共和国最高人民检察院 公告 <<
/>> 《最高人民法院、最高人民检察院关于执行〈中华人民共和国刑法〉确定罪名的补充规定(三)》已于2007年8月27日由最高人民法院审判委员会第1436次会议、2007年9月7日由最高人民检察院第十届检察委员会第82次会议通过，现予公布，自2007年11月6日起施行。 二○○七年十月二十五日<<
/>> 最高人民法院 最高人民检察院 关于执行《中华人民共和国刑法》确定罪名的补充规定(三)(2007年8月27日最高人民法院审判委员会第1436次会议、2007年9月7日最高人民检察院第十届检察委员会第82次会议通过)法释〔2007〕16号 <<
/>> 根据《中华人民共和国刑法修正案(五)》(以下简称《刑法修正案(五)》)、《中华人民共和国刑法修正案(六)》(以下简称《刑法修正案(六)》)的规定，现对最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国刑法〉确定罪名的规定》，最高人民检察院《关于适用刑法分则规定的犯罪的罪名的意见》，最高人民法院、最高人民检察院《关于执行〈中华人民共和国刑法〉确定罪名的补充规定》作如下补充、修改：

刑法条文	罪名
第134条第2款(《刑法修正案(六)》第1条第2款)	强令违章冒险作业罪
第135条之一(《刑法修正案(六)》第3条)	大型群众性活动重大安全事故罪
第139条之一(《刑法修正案(六)》第4条)	不报、谎报安全事故罪
第161条(《刑法修正案(六)》第5条)	违规披露、不披露重要信息罪(取消提供虚假财会报告罪罪名)
第162条之二 (《刑法修正案(六)》第6条)	虚假破产罪
第163条(《刑法修正案(六)》第7条)	非国家工作人员受贿罪<< />> (取消公司、企业人员受贿罪罪名)<< />>
第164条(《刑法修正案(六)》第8条)	对非国家工作人员行贿罪<< />> (取消对公司、企业人员行贿罪罪名)<< />>
第169条之一(《刑法修正案(六)》第9条)<< />>	背信损害上市公司利益罪
第175条之一(《刑法修正案(六)》第10条)<< />>	骗取贷款、票据承兑、金融票证罪<< />>
第177条之一第1款 (《刑法修正案(五)》第1条第1款)<< />>	妨害信用卡管理罪<< />>
第177条之一第2款 (《刑法修正案(五)》第1条第2款)<< />>	窃取、收买、非法提供信用卡信息罪<< />>
第182条(《刑法修正案(六)》第11条)	操纵证券、期货市场罪 (取消操纵证券、期货交易价格罪罪名)<< />>
第185条之一第1款(《刑法修正案(六)》第12条第1款)<< />>	背信运用受托财产罪
第185条之一第2款(《刑法修正案(六)》第12条第2款)	违法运用资金罪
第186条 (《刑法修正案(六)》第13条)<< />>	违法发放贷款罪<< />> (取消违法向关系人发放贷款罪罪名)<< />>
第187条 (《刑法修正案(六)》第14条)<< />>	吸收客户资金不入账罪<< />> (取消用账外客户资金非法拆借、发放贷款罪罪名)<< />>
第188条 (《刑法修正案(六)》第15条)<< />>	违规出具金融票证罪<< />> (取消非法出具金融票证罪罪名)<< />>
第262条之一 (《刑法修正案(六)》第17条)<< />>	组织残疾人、儿童乞讨罪<< />>
第303条第2款(《刑法修正案(六)》第18条第2款)<< />>	开设赌场罪<< />>
第312条(《刑法修正案(六)》第19条)<< />>	掩饰、隐瞒犯罪所得、犯罪所得收益罪<< />> (取消窝藏、转移、收购、销售赃物罪罪名)<< />>
第369条第2款(《刑法修正案(五)》第3条第2款)	过失损坏武器装备、军事设施、军事通信罪<< />>
第399条之一(《刑法修正案(六)》第20条)<< />>	枉法仲裁罪

(国务院令第504号) 现公布《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，自2007年10月1日起施行。 总 理 温家宝 二○○七年八月二十六日 国务院关于修改《物业管理条例》的决定 根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作如下修改： 一、将第十条第一款修改为：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。” 删除第十条第二款。 二、将第十一条修改为：“下列事项由业主共同决定： “（一）制定和修改业主大会议事规则； “（二）制定和修改管理规约； “（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； “（四）选聘和解聘物业服务企业； “（五）筹集和使用专项维修资金； “（六）改建、重建建筑物及其附属设施； “（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。” 三、将第十二条修改为：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 “业主可以委托代理人参加业主大会会议。 “业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 “业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 “业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。” 四、将第十九条第二款修改为：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。” 此外，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改。 本决定自2007年10月1日起施行。 《物业管理条例》根据本决定作相应的修订，重新公布。 物业管理条例 （2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布 根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订） 第一章 总 则 第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 第四条 国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。 第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 第二章 业主及业主大会 第六条 房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第十一条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 业主委员会应当做好业主大会会议记录。 第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。 第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。 管理规约对全体业主具有约束力。 第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。 第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。 第三章 前期物业管理 第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。 第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。 第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 第二十八条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 第四章 物业管理服务 第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。 第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 第三十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。 第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第三十七条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。 业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。 第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。 第三十九条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。 物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。 第四十条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。 第四十四条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。 第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。 物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。 第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。 第五章 物业的使用与维护 第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 第五十一条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。 因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。 业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。 第五十二条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。 第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。 物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 第五十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。 责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。 第六章 法律责任 第五十七条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。 第五十八条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 第五十九条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。 第六十条 违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。 第六十一条 违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 第六十二条 违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 第六十三条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。 第六十四条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。 第六十五条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。 第六十六条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用： （一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； （二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的； （三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。 个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。 第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。 第六十九条 违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。 第七章 附 则 第七十条 本条例自2003年9月1日起施行。